Proč po vás chceme doklady
Realitní zprostředkovatel je podle § 2 odst. 1 písm. d) bodu 2 AML zákona tzv. povinnou osobou. Musí proto znát své klienty, ověřit jejich totožnost, posoudit, zda obchod nenese riziko praní peněz nebo financování terorismu, a podezřelé obchody hlásit Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ).
Této povinnosti se nemůžeme vzdát, ani když vás dobře známe. Bez identifikace nesmíme obchod uskutečnit.
Kdy identifikaci provádíme
- Prodej a koupě nemovitosti, včetně převodu družstevního podílu: vždy. Identifikace musí proběhnout nejpozději ve chvíli, kdy je zřejmé, že hodnota obchodu dosáhne 1 000 EUR (§ 7 odst. 1 AML zákona), což je u prodeje nemovitosti prakticky vždy, a také vždy při vzniku obchodního vztahu (§ 7 odst. 2 písm. b) AML zákona). U prodávajícího proto identifikaci provádíme nejpozději při podpisu smlouvy o realitním zprostředkování, kterou obchodní vztah vzniká, u kupujícího nejpozději ve chvíli, kdy je zřejmé, že k obchodu dojde, v praxi před podpisem rezervační smlouvy.
- Nájem, podnájem a pacht: jen tehdy, když měsíční platba (nájemné nebo pachtovné), případně jejich součet, dosáhne alespoň 10 000 EUR. Na koruny se hranice přepočítává kurzem ČNB platným v den, kdy povinnost plníme (§ 54 odst. 3 AML zákona); podle kurzu ČNB ze 6. 10. 2026 (24,405 Kč za euro) jde zhruba o 244 000 Kč měsíčně, v jiný den se částka liší podle kurzu. Většina nájmů, které zprostředkujeme, má nájemné v řádu desítek tisíc korun měsíčně. U nich identifikaci podle AML zákona neprovádíme a údaje pro účely AML (rodné číslo, místo narození, kopii dokladu) nepožadujeme. Údaje potřebné pro nájemní smlouvu zpracováváme podle pravidel na stránce Zpracování údajů klientů (GDPR).
- U obchodů, na které se AML zákon vztahuje, provádíme identifikaci bez ohledu na hodnotu také vždy, když obchod vykazuje znaky podezřelého obchodu (§ 7 odst. 2 písm. a) AML zákona).
Koho identifikujeme
V souladu s výkladem Finančního analytického úřadu jsou klienty realitní kanceláře obě strany obchodu: prodávající i kupující, u nájmu, jehož měsíční platba dosahuje alespoň 10 000 EUR, pronajímatel i nájemce. Identifikujeme proto obě strany, ne jen toho, kdo s námi uzavřel smlouvu.
U firem identifikujeme firmu, osobu, která za ni jedná, a zjišťujeme jejího skutečného majitele. Jedná-li za vás zástupce, identifikujeme i jeho a musí doložit své oprávnění, například plnou moc, pokud oprávnění nevyplývá z veřejného rejstříku (§ 8 odst. 6 AML zákona).
Jaké údaje zjišťujeme
Rozsah identifikačních údajů stanoví § 5 odst. 1 AML zákona:
- u fyzické osoby: všechna jména a příjmení, rodné číslo (není-li přiděleno, datum narození), pohlaví, místo narození, trvalý nebo jiný pobyt, státní občanství, druh a číslo průkazu totožnosti, stát nebo orgán, který ho vydal, a doba jeho platnosti,
- u fyzické osoby, která je podnikatelem, navíc obchodní firma, sídlo a IČO,
- u právnické osoby: obchodní firma nebo název, sídlo, IČO a identifikační údaje členů statutárního orgánu,
- další údaje, například kontaktní údaje nebo zaměstnání, jen pokud je to odůvodněno hodnocením rizik (§ 5 odst. 2 AML zákona).
Co si připravit
První identifikace probíhá zpravidla osobně, za vaší fyzické přítomnosti (§ 8 odst. 1 AML zákona). Údaje ověříme z průkazu totožnosti a porovnáme vaši podobu s fotografií. Pokud se nemůžete dostavit osobně, zákon umožňuje i jiné způsoby, například identifikaci prostřednictvím notáře nebo kontaktního místa veřejné správy Czech POINT (§ 10 AML zákona) nebo prostředkem pro elektronickou identifikaci, například bankovní identitou (§ 8a AML zákona). Zda je v konkrétním případě můžeme použít, s vámi domluvíme předem.
- platný průkaz totožnosti: občanský průkaz, cestovní pas nebo jiný doklad vydaný orgánem veřejné správy, ve kterém je jméno, příjmení, datum narození a fotografie (§ 4 odst. 6 AML zákona),
- u firem doklad o existenci, například výpis z obchodního rejstříku, a průkaz totožnosti osoby, která za firmu jedná,
- u zástupce plnou moc nebo jiný doklad o oprávnění jednat za vás; originál nebo úředně ověřenou kopii plné moci si musíme ponechat (§ 8 odst. 6 a § 16 odst. 1 písm. h) AML zákona),
- na vyžádání čestné prohlášení nebo doklady o původu peněz (viz níže).
Kopie dokladů
AML zákon nám umožňuje pořizovat kopie nebo výpisy z předložených dokladů a zpracovávat je pro účely tohoto zákona bez vašeho souhlasu (§ 8 odst. 11 AML zákona). Při osobní identifikaci kopie nepořizujeme plošně, ale jen tehdy, když to odpovídá našemu vnitřnímu hodnocení rizik, například u poškozeného nebo zahraničního dokladu.
Pokud identifikace proběhne prostřednictvím notáře nebo kontaktního místa Czech POINT, je kopie příslušných částí dokladu povinnou přílohou listiny o identifikaci (§ 10 odst. 3 AML zákona) a uchováváme ji spolu s listinou.
Kopie používáme výhradně pro účely AML zákona. O souhlas s pořízením kopie vás nežádáme, protože zákon jej nevyžaduje a podle Metodického pokynu FAÚ č. 8 ze dne 19. 12. 2024, jehož závěr potvrdil Úřad pro ochranu osobních údajů, se v tomto případě souhlas žádat nesmí. Mimo případy podle AML zákona kopie dokladů totožnosti nepořizujeme.
Kontrola klienta a původ peněz
Kromě identifikace provádíme kontrolu klienta podle § 9 AML zákona. Vždy ji provádíme při vzniku obchodního vztahu a v jeho průběhu (§ 9 odst. 1 písm. b) a c) AML zákona). U obchodu mimo obchodní vztah ji provádíme nejpozději ve chvíli, kdy je zřejmé, že dosáhne hodnoty 15 000 EUR, a bez ohledu na hodnotu u politicky exponovaných osob a u osob usazených ve vysoce rizikové třetí zemi, kterou takto označila Evropská unie (§ 9 odst. 1 písm. a) AML zákona). Kontrolu provádíme vždy také u podezřelých obchodů. U prodeje nemovitosti tedy kontrola proběhne prakticky vždy. U politicky exponovaných osob a u osob z vysoce rizikových třetích zemí provádíme zesílenou kontrolu (§ 9a AML zákona).
V rámci kontroly zjišťujeme zejména účel a zamýšlenou povahu obchodu, skutečného majitele, vlastnickou a řídící strukturu u firem a zdroj peněžních prostředků (§ 9 odst. 2 AML zákona). Rozsah kontroly se řídí rizikem konkrétního obchodu. Poskytnout nám informace a doklady potřebné ke kontrole je vaší zákonnou povinností (§ 9 odst. 7 AML zákona).
Při nízkém riziku obvykle stačí vaše čestné prohlášení o původu peněz, které porovnáme s tím, co o vás víme. Pokud je riziko vyšší nebo prohlášení neodpovídá okolnostem, požádáme o doklady, například daňové přiznání, smlouvu o prodeji jiného majetku, úvěrovou smlouvu nebo výpis z účtu. Kopie předložených dokumentů si můžeme ponechat (§ 9 odst. 8 AML zákona).
Skutečný majitel
Pokud je klientem firma nebo jiná právnická osoba, musíme zjistit jejího skutečného majitele, tedy fyzickou osobu, která ji ve skutečnosti vlastní nebo ovládá (§ 4 odst. 4 písm. a) AML zákona a zákon č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů). Podléhá-li klient povinnosti zápisu do evidence skutečných majitelů nebo obdobného zahraničního registru, ověřujeme skutečného majitele vždy z této evidence a alespoň z jednoho dalšího zdroje (§ 9 odst. 2 písm. b) AML zákona). Připravte si proto informace o vlastnické a řídící struktuře firmy.
Zjistíme-li nesrovnalost mezi údaji v evidenci skutečných majitelů a skutečností, upozorníme vás na ni. Pokud ji bez zbytečného odkladu neodstraníte nebo nevyvrátíte, musíme ji oznámit příslušnému soudu (§ 15a AML zákona).
Skutečným majitelem je také fyzická osoba, za kterou se obchod provádí (§ 4 odst. 4 písm. b) AML zákona). Pokud nemovitost kupujete nebo prodáváte pro někoho jiného, musíte nám to sdělit.
Politicky exponované osoby
Při identifikaci se vás zeptáme, zda nejste politicky exponovanou osobou (PEP) (§ 8 odst. 8 písm. a) AML zákona). Jde o osoby, které jsou nebo byly ve významné veřejné funkci s celostátním nebo regionálním významem, například hlavu státu, předsedu vlády, vedoucí ústředních orgánů státní správy a jejich náměstky, poslance a senátory, členy řídicích orgánů politických stran, vedoucí představitele územní samosprávy, soudce Nejvyššího soudu, Nejvyššího správního soudu nebo Ústavního soudu, členy bankovní rady centrální banky, vysoké důstojníky ozbrojených sil, velvyslance nebo členy řídicích a kontrolních orgánů obchodních korporací ovládaných státem, včetně obdobných funkcí v jiném státě, v orgánech Evropské unie a v mezinárodních organizacích. Politicky exponovanou osobou jsou také jejich blízké osoby a obchodní partneři (§ 4 odst. 5 AML zákona). Stejně zjišťujeme, zda je politicky exponovanou osobou skutečný majitel firmy.
U politicky exponovaných osob provádíme zesílenou kontrolu (§ 9a AML zákona) a vždy zjišťujeme původ peněz a majetku. Obchod s politicky exponovanou osobou nesmíme uskutečnit, pokud původ použitých prostředků neznáme (§ 15 odst. 2 AML zákona).
Mezinárodní sankce
Při identifikaci ověřujeme, zda klient, osoba jednající za něj ani jeho skutečný majitel nejsou osobami, vůči kterým Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce (§ 8 odst. 8 písm. a) AML zákona). U firem to ověřujeme i u dalších nám známých osob v jejich vlastnické nebo řídící struktuře (§ 8 odst. 8 písm. b) AML zákona). Obchod se sankcionovanou osobou je vždy podezřelým obchodem (§ 6 odst. 2 AML zákona), který musíme bez zbytečného odkladu oznámit FAÚ (§ 18 odst. 1 AML zákona).
Pokud se hodnověrně dozvíme, že se u nás nachází majetek, na který se vztahují mezinárodní sankce, musíme to bez zbytečného odkladu oznámit FAÚ a s majetkem nesmíme nakládat jinak než za účelem jeho ochrany (§ 10 odst. 1 a § 11 odst. 1 zákona č. 69/2006 Sb., o provádění mezinárodních sankcí). Vznikne-li při přípravě nebo uzavírání smlouvy podezření, že se sankce týkají některé strany nebo předmětu smlouvy, a nelze to předem hodnověrně ověřit, vzniká oznamovací povinnost bezprostředně po uzavření smlouvy (§ 10 odst. 2 téhož zákona).
Kdy musíme obchod odmítnout
Poskytnout nám informace a doklady potřebné k identifikaci a kontrole je vaší zákonnou povinností (§ 8 odst. 11 a § 9 odst. 7 AML zákona). Pokud je neposkytnete, nesmíme obchod uskutečnit. Podle § 15 odst. 1 AML zákona obchod odmítneme nebo ukončíme spolupráci, pokud:
- se odmítnete podrobit identifikaci,
- zástupce nedoloží oprávnění za vás jednat,
- neposkytnete součinnost při kontrole klienta,
- identifikaci nebo kontrolu nelze z jiného důvodu provést,
- máme pochybnosti o pravdivosti údajů nebo o pravosti předložených dokladů.
Oznamovací povinnost a mlčenlivost
Pokud zjistíme podezřelý obchod, musíme ho bez zbytečného odkladu oznámit Finančnímu analytickému úřadu (§ 18 odst. 1 AML zákona). O oznámení a o úkonech FAÚ jsme povinni zachovávat mlčenlivost, a to i vůči klientovi (§ 38 odst. 1 AML zákona).
Ze stejného důvodu vám o zpracování údajů pro účely AML poskytujeme jen obecné upozornění, které najdete na této stránce (§ 24 odst. 2 a § 17a odst. 2 AML zákona). Ani na žádost podle čl. 15 GDPR vám proto nemůžeme sdělit, zda bylo podáno oznámení nebo zda probíhá šetření.
Jak dlouho údaje uchováváme
Identifikační údaje, případné kopie dokladů, údaj o tom, kdo a kdy vás identifikoval, informace a dokumenty z kontroly klienta, záznamy o provedených krocích a o posouzení rizikového profilu a plné moci uchováváme 10 let od uskutečnění obchodu mimo obchodní vztah nebo od ukončení obchodního vztahu (§ 16 odst. 1 AML zákona). Lhůta začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém proběhl poslední nám známý úkon obchodu (§ 16 odst. 5 AML zákona). Po jejím uplynutí údaje smažeme a doklady zničíme.
Právní základ a ochrana údajů
Údaje pro účely AML zpracováváme v rozsahu nezbytném pro plnění povinností podle AML zákona (§ 17a odst. 1 AML zákona). Právním základem je splnění právní povinnosti (čl. 6 odst. 1 písm. c) GDPR) podle § 7, § 8, § 9 a § 16 AML zákona. To platí i pro kopie dokladů, které jsou ze zákona povinné, například při identifikaci prostřednictvím notáře nebo Czech POINT. U kopií, které pořizujeme na základě hodnocení rizik, je právním základem plnění úkolu ve veřejném zájmu (čl. 6 odst. 1 písm. e) GDPR), jak uvádí Metodický pokyn FAÚ č. 8 ze dne 19. 12. 2024. Proti tomuto zpracování můžete vznést námitku (čl. 21 odst. 1 GDPR), viz stránka Zpracování údajů klientů (GDPR).
Váš souhlas ke zpracování pro účely AML nepotřebujeme a nežádáme ho. Údaje získané pro účely AML nepoužíváme k jiným účelům, například k marketingu.
Tato stránka je obecným upozorněním na povinnost zpracovávat osobní údaje pro účely předcházení legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu podle § 24 odst. 2 AML zákona. Toto upozornění vám předáme také před uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování, rezervační smlouvy nebo jiného obchodu, na který se AML zákon vztahuje. Ostatní informace o zpracování osobních údajů, včetně vašich práv a kontaktu na Úřad pro ochranu osobních údajů, najdete na stránce Zpracování údajů klientů (GDPR).
Platby v hotovosti
Platbu vyšší než 270 000 Kč nelze provést v hotovosti, ale jen bezhotovostně. Platby téhož plátce témuž příjemci uskutečněné v jednom dni se sčítají (§ 4 zákona č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti).
Další informace
Obecné informace o AML povinnostech zveřejňuje Finanční analytický úřad na https://fau.gov.cz. S dotazy se můžete obrátit na svého makléře nebo na muj.domov.reality@seznam.cz. Informace o zpracování údajů na našem webu najdete na stránce Ochrana osobních údajů.
Tyto informace jsou účinné od 7. 10. 2026.